În ciuda modernizării unor aspecte individuale, procesul de cumpărare a bunurilor imobile rămâne încă, în Grecia, un proces destul de anevoios și birocratic care va fi însoțit în mod obligatoriu de avocați, notari și ingineri constructori. În cele mai multe dintre cazuri, este necesară, în plus, și asistența unui contabil specializat, în special când cumpărătorul este cetățean străin sau rezident în străinătate.

Ca un avantaj al acestui proces birocratic trebuie totuși remarcat că în cazul în care consultanții asistenți au fost selectați corect, cumpărătorul va efectua o achiziție destul de sigură care nu-i va rezerva surprize neplăcute cum ar fi sarcini necunoscute, daune, datorii către terțe persoane, ilegalități de construcție sau alte dezavantaje ascunse ale imobilului, întrucât participarea obligatorie a experților poate asigura în condiții normale poziția juridică și reală a cumpărătorului de bunuri imobile în Grecia.

În contextul procesului de cumpărare a bunurilor imobile distingem trei faze: Prima fază a alegerii imobilului potrivit (I). Faza verificării, a negocierilor și a pregătirii, semnării precontractului dacă este cazul (II) și faza semnării contractului la notar și transcrierii în Cartea Funciară și Cadastru (III).

 

I. ALEGEREA IMOBILULUI POTRIVIT

În procesul de alegere a imobilului potrivit, se consideră adecvată asistarea de către agențiile imobiliare și, de preferat, a companiilor imobiliare care oferă servicii de încredere și în Grecia. Spre deosebire de alte țări europene, în Grecia există și destui proprietari care își oferă bunurile imobile direct pe platforme online, cum ar fi www.xe.gr și www.spitogatos.gr , fără implicarea agentului imobiliar.

 

II. VERIFICAREA ȘI NEGOCIERILE

După alegerea celui mai bun imobil, sunt recomandate verificarea juridică și tehnică ale bunului imobil. Străinilor și rezidenților în străinătate li se recomandă, din acest moment, atribuirea cazului către un birou de avocatură specializată care va prelua verificarea juridică, va atribui inspecția tehnică, va pregăti negocierile cu vânzătorul într-un mod în care va asigura interesele cumpărătorului și va coordona toate acțiunile necesare pentru cumpărarea bunului imobil.

1. Angajamentul Vânzătorului – Avansul, Proiectul de acord

Înaintea aplicării controlului juridic este recomandat, în special rezidenților în străinătate, angajamentul vânzătorului bunului imobil cum că nu va proceda la vânzarea bunului imobil către altă persoană interesată atâta timp cât se efectuează verificarea juridică și tehnică. Din acest motiv, în trecut se obișnuia să se plătească un avans. Ținând seama de situația actuală și datorită accelerării procedurilor, devine acum posibil și angajamentul unilateral al vânzătorului fără a fi necesară plata unui avans. În caz contrar, doar în situații în care vânzătorul are nevoie de lichiditate pentru a regla ilegalitățile de construcție ale bunului imobil. În acest caz se poate plăti un avans pentru a acoperi cheltuielile de punere în legalitate a imobilului, însă, în același timp, va trebui să se semneze un precontract notarial.

După semnarea angajamentului vânzătorului, se poate efectua verificarea juridică și tehnică.

2.Verificarea juridică

Verificarea juridică este necesară și constă în următoarele:

  1. Control în Arhiva de Transferuri a Cărții Funciare competente, unde se verifică și se constată dacă imobilul transferat aparține într-adevăr vânzătorului.
  2. Control în Arhiva de Sarcini a Cărții Funciare competente unde se verifică și se constată dacă pe numele vânzătorului există credite ipotecare, note bancare ipotecare, sechestre sau procese.

În special, în cazul în care cumpărătorul este rezident străin, se consideră adecvat ca avocatul său să efectueze și o autopsie a imobilului care urmează să fie cumpărat întrucât multe aspecte care pentru cumpărătorul grec sunt evidente, pot scăpa din atenția cumpărătorului străin.

Verificarea juridică ar fi bine să conțină, în afara verificării titlurilor (în care se garantează faptul că bunul imobil aparține vânzătorului și nu este gravat de sarcini) și verificarea următoarelor documente și aspecte:

  • Valabilitatea și autenticitatea tuturor documentelor și certificatelor
  • Documentele de reglare a ilegalităților de construcție
  • Stabilirea proprietății clare
  • Verificarea declarațiilor fiscale E9 ale fostului proprietar
  • Verificarea facturilor de curent electric dacă menționează metrii pătrați corecți și prețuri corecte ale zonelor în baza cărora se efectuează calculul impozitelor.
  • Verificarea și garanția că nu există datorii la întreținere
  • Inventarierea aparatelor electrice și a obiectelor care se transferă împreună cu bunul imobil.

3.Inspecția tehnică

Din anul 2011 vânzătorul unui bun imobil este obligat să furnizeze un certificat al inginerului pentru eliberarea căruia inginerul trebuie să inspecteze imobilul și să confirme dacă și ce încălcări de construcție are bunul imobil. În același timp, se emite și certificatul de clasă energetică. Prin această procedură, care nu este suportată financiar de către cumpărător, cumpărătorul are o primă imagine a situației bunului imobil. Însă dacă dorește să fie informat și asupra calității construcției, a antiseismicității, etc, este recomandată, în orice caz, și realizarea inspecției tehnice de către un inginer constructor al cumpărătorului.

În cazul cumpărării de teren, inginerul constructor verifică:

  • Perfecțiunea și construibilitatea
  • Dacă există chestiuni nerezolvate ale bunului imobil în ceea ce privește contribuții datorate în teren și bani, suspendarea eliberării autorizațiilor de construcție, exproprierea în folosul public, executarea unui proiect rutier sau de altă natură, pentru orice caracterizare a imobilului ca pădure, zonă forestieră reîmpădurită, habitat natural, litoral, de interes arheologic, zonă militară, etc.
  • Utilizările permise și nepermise ale terenurilor.

 

III. Semnarea contractului la notar și transcrierea în Cartea Funciară și Cadastru

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare final are loc în fața notarului public și, de obicei, se recomandă și prezența avocaților celor două părți. După semnarea contractului, notarul public care a autentificat actul este obligat prin lege să-l transmită din oficiu la biroul de carte funciară competent, pentru ca dreptul de proprietate al cumpărătorului să fie înscris în cartea funciară.

În termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul este obligat să se prezinte la administrația financiară în a cărei rază teritorială este situat imobilul achiziționat, unde se realizează înscrierea sa ca titular de rol fiscal pentru imobil.

În cazul în care cumpărătorul este resident străin și nu are posibilitatea să participe la semnarea contractului, poate împuternici un avocat printr-o procură specială pentru a fi reprezentat în Grecia în toate stadiile procesului de cumpărare a imobilului.